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解散清算

房地产开发破产清算顺序怎样的?

  公司破产后的清算程序非常重要,房地产开发企业如果经营不善就会破产,由于房地产开发公司比较特殊,所以其清算顺序也有所不同,那么房地产开发破产清算顺序是怎样的呢?其顺序一般为成立清算组,暂时性接管公司事务,商讨决定财产分配方案,起算结束后,企业破产成立并注销公司登记。

  房地产企业破产清算顺序

  根据《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》规定,公司破产清算的程序为:

  (1)成立清算组

  人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清算组,接管破产企业,清算组应当由股东、有关机关及专业人士组成。

  (2)清算组接管破产公司

  人民法院宣告企业破产后,破产企业由清算组接管,负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配,代表破产企业参与民事活动,其行为对人民法院负责并汇报工作。

  (3)破产财产分配

  分配破产财产,由清算组提出分配方案,在债权人会上讨论通过,报人民法院批准后由清算组具体执行。

  (4)清算终结

  破产财产清算分配完毕,由清算组向人民法院汇报清算分配工作的情况,并申请人民法院裁定破产终结,未得到清偿的债权,不再进行清偿。

  (5)注销登记

  企业破产,破产财产分配完毕,企业法人依法终止其民事行为能力,清算组向破产公司的原登记机关申请注销原公司登记。

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  房地产企业破产清偿顺序

  破产清偿顺序指的是破产财产应当按一定的顺序和比例,公平地分配给债权人。破产财产的分配,是破产清算的最后阶段。但是,房地产企业由于涉及的利益群体较多,情况复杂,与其他普通企业有所不同。

  (1)被拆迁人权利顺位

  2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府,不包括房地产企业。但在该条例实施前,依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定,房地产企业取得房屋拆迁许可证的,可以成为拆迁人,与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

  《国有土地上房屋征收和补偿条例》实施后,以房地产开发企业作为拆迁主体的现象仍然存在。作为历史遗留和违法行为的共同产物,拆迁人房地产开发企业破产后,被拆迁人权利保护问题亟待解决。其中,被拆迁人选择房屋产权调换方式进行安置补偿的,因房屋的拆迁与安置房的建成补偿存在时间差,往往使补偿矛盾延续至破产程序中。

  对此,有专家认为,应当赋予被拆迁人的权利以绝对的优先性,作为第一顺位保护。一是因为拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是因为房屋拆迁涉及社会公共利益,被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是因为被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议,早于土地使用权抵押或在建工程抵押,物保债权人通过审查及相应安排,完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。

  在法律上,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”

  虽然依据该款不能直接得出被拆迁人权利最为优先的结论,并且优先权的法源也并非是司法解释,但足可印证最高司法机关所持被拆迁人权利优先保护的立场。在被拆迁人权利优先性的实现方式上,用于置换的房屋为现房的,可以根据被拆迁人申请,将不动产所有权变更登记至被拆迁人名下;用于置换的房屋为期房的,被拆迁人可以继续获得该期房或者就相应期房变价所得优先受偿。



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